В Чехии недвижимость может находиться в государственной (муниципальной), частной, совместной и кооперативной собственности. Различные формы собственности имеют свои особенности, значимые для потенциальных инвесторов в жилье.
Государственная (муниципальная) собственность.
В основном это неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируют сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не приобретает кроме права найма и многочисленных сложностей.
Частная собственность.
Самый надежный вариант – приобретение частного дома или квартиры. Необходимо убедиться в наличии у продавца свидетельства о собственности, а затем в местном кадастре недвижимости (аналог российского БТИ) взять выписку о том, кому принадлежит приобретаемый дом, квартира или земельный участок. Следует выяснить, не находится ли данная недвижимость в залоге. Нередко продавцом квартир выступает частный домовладелец, который получил “доходный” дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел его, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям. В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе инвестор рискует купить так называемое наемное право, то-есть право жить в квартире, но не владеть ею. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иностранцем юридического лица это не очень подходящий вариант.
Совместная собственность.
Эта форма собственности с юридической точки зрения самая запутанная и несуразная. С одной стороны, жильцы не являются стопроцентными собственниками квартир. С другой стороны, ни товарищество, ни магистрат также не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому по отдельности, самостоятельно не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Идти на покупку квартиры, вернее, доли, в таком товариществе надо очень и очень осторожно. Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в товариществе. Преимущественным правом покупки любой доли жильцов или товарищества по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. Необходимо учитывать, что персональные изменения в составе товарищества, связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов товарищества. Для одобрения какого-либо решения могут потребоваться от 75 % голосов и выше (в зависимости от конкретного устава объединения). Поэтому в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом сделают соответствующую запись в уставе товарищества и в кадастре о каждой квартире (и об их владельцах) и когда у жильцов появятся свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры можно рассматривать, не опасаясь подвохов. Тогда вы станете покупать не долю в товариществе, а непосредственно квартиру.
Кооперативная собственность.
Кооперативы (по-чешски «Дружества») остались от социалистической эпохи. Только стажем они и отличаются от появившихся в ходе приватизации товариществ собственников. Здесь вам предлагают купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товариществом наемников), зато существует перспектива выкупа доли в частную собственность (ибо кооперативное жилье, как и государственное, нужно приватизировать). Но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего неизвестно. Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят ваши соседи переводить жилье в частную собственность – и никто не заставит их изменить свое решение. Кроме того, приватизацию кооперативов сдерживает необходимость полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если вы все проверили по уставу и кадастру и если устав кооператива в случае покупки на фирму не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой «членами кооператива могут быть физические лица»), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро. Но помните, что в кооперативах устанавливают достаточно высокую месячную плату, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если вы приняли решение покупать такое жилье, поинтересуйтесь данным вопросом, и у вас будет лишний повод побороться за снижение цены.
